Dołącz do czytelników
Brak wyników

Zgodnie z prawem

10 września 2020

NR 73 (Marzec 2020)

Najem pomieszczeń szkolnych – korzyści i procedura

0 172

Szkoły niepubliczne, przy zachowaniu kilku zasad, mają możliwość oddania w najem powierzchni szkolnych. Jest to jeden ze sposobów na pozyskanie dodatkowych środków finansowych, które mogą zostać następnie przeznaczone na cele statutowe danej jednostki. Przed zawarciem umowy najmu powierzchni szkolnych należy jednak upewnić się, czy dana jednostka oświatowa dysponuje odpowiednim do tego tytułem prawnym, a także czy sama umowa nie zawiera niekorzystnych dla niej zapisów.

Tytuł prawny do wynajęcia powierzchni szkolnych

Oczywiście najbardziej korzystną z punktu widzenia niepublicznej szkoły sytuacją byłoby, gdyby właścicielem wynajmowanej osobie trzeciej powierzchni szkolnej była osoba prowadząca taką szkołę. Może ona wtedy w sposób dowolny dysponować taką nieruchomością oraz określać warunki, na jakich zawarta zostanie umowa najmu (przy uwzględnieniu przepisów powszechnie obowiązującego prawa). Często jednak osoba prowadząca szkołę niepubliczną nie jest właścicielem nieruchomości wykorzystywanej do działalności edukacyjnej. Nie oznacza to jednak, że nie ma możliwości oddania powierzchni szkolnych w najem osobom trzecim. Przepisy wymagają w zasadzie jedynie, by wynajmujący miał zdolność prawną, a więc zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków w prawie cywilnym. W praktyce więc wynajmujący nie musi być właścicielem danej nieruchomości, a wystarczy, że w sposób faktyczny może zapewnić najemcy możliwość zrealizowania przysługujących mu uprawnień (oddać nieruchomość do używania w uzgodnionym czasie w zamian za czynsz). Warto jednak, by sytuacja prawna wynajmującego względem nieruchomości, którą planuje wynająć, była należycie uregulowana, tzn. żeby miał on legalne prawo dysponowania nią.

POLECAMY

Oznacza to, że możliwość wynajęcia powierzchni szkolnej będzie też istniała np. w sytuacji, gdy osoba prowadząca szkołę niepubliczną sama najmuje bądź dzierżawi daną nieruchomość. W takiej sytuacji szkoła niepubliczna powinna najpierw zapoznać się z treścią obowiązującej ją umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 668 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. Jeżeli więc umowa, na podstawie której szkoła niepubliczna sama najmuje nieruchomość wykorzystywaną do prowadzenia szkoły, nie zabrania tego, możliwe jest podnajęcie powierzchni szkolnej osobom trzecim. 

W przypadku dzierżawy jest odwrotnie, zgodnie bowiem z art. 698 § 1 k.c. bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. Zgodnie z wyrokiem SN z dnia 23 marca 2018 r. (I CSK 297/17) z ww. przepisu wynika obowiązek dzierżawcy uzyskania zgody od wydzierżawiającego na poddzierżawienie, wynajęcie i dokonanie innego rodzaju czynności prawnej związanej z odpłatnym lub bezpłatnym oddaniem przedmiotu dzierżawy lub jej części do używania osobie trzeciej. Dlatego też w przypadku dzierżawy zasadą jest brak możliwości oddawania w podnajem danej nieruchomości, konieczne jest uprzednie uzyskanie na to zgody wydzierżawiającego.

Umowa najmu – na co zwrócić uwagę?

Jednostka oświatowa, która ma odpowiednie umocowanie prawne, może rozważyć zawarcie umowy najmu powierzchni szkolnych. Podstawę do zawarcia umowy najmu stanowią przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. 

Chociaż przepisy nie wskazują, by obowiązkową formą umowy najmu nieruchomości szkolnych była forma pisemna, to taka forma jest wskazana ze względów dowodowych. W sytuacji ewentualnego sporu pomiędzy stronami umowy łatwiej odwołać się do treści dokumentu niż do słownych ustaleń. Warto również wskazać na art. 660 k.c., zgodnie z którym umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Określając strony umowy, należy w sposób prawidłowy i jednoznaczny wskazać wynajmującego powierzchnię szkolną, a także najemcę. Zgodnie z wymienionymi powyżej informacjami wynajmującym będzie dana osoba prowadząca niepubliczną szkołę, reprezentowana na ogół przez dyrektora szkoły (oczywiście, jeżeli ma on do tego pełnomocnictwo). Również najemca, w zależności od okoliczności faktycznych, powinien zostać prawidłowo określony – dotyczy to zwłaszcza sposobu reprezentowania osoby prawnej (np. gdy nieruchomość jest wynajmowana przez spółkę bądź stowarzyszenie). Najemca powinien w sposób prawidłowy udokumentować możliwość zawarcia wiążącej umowy najmu. W tym celu dyrektor powinien zbadać odpowiednio:

  • odpis z KRS – jeżeli umowa najmu jest zawierana z podmiotem podlegającym wpisowi do tego rejestru;
  • zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) – jeżeli umowa jest zawierana z osobą fizyczną prowadzącą...

Artykuł dostępny dla Prenumeratorów.

Kup dostęp

Przypisy